فضيلة الشيخ/ ………. القاضي بالدائرة ………. بالمحكمة العامة ………. وفقه الله
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته,,
الموضوع: لائحة اعتراضية علي الحكم الصادر برقم ………. وتاريخ ……….
الإشارة: الدعوى رقم ………. وتاريخ ………. ، والمقامة من قبلي أنا “ ………. ” ضد المدعي عليه “ ………. “.
منطوق الحكم
“وعليه ولأن الدعوي إذا لم تكن مستحقة لم يفتقر الفصل فيها إلي استجواب المدعي عليه ولأن الإجارة عقد لازم من الطرفين ليس لأحدهما فسخها دون موجب (شرح المنتهي 4/51) وما ذكره المدعي ليس موجبا لفسخها لذا فقد رددت دعوي المدعي بحق المدعي عليه وبموجبه حكمت “إ.هـ
أسباب الحكم
1- الدعوي إذا لم تكن مستحقة لم يفتقر الفصل فيها إلي استجواب المدعي عليه
2- ما جاء في (شرح المنتهي 4/51) بأن الإجارة عقد لازم للطرفين ليس لأحدهما فسخها دون موجب.
3- ما ذكره المدعي ليس موجبا للفسخ.
أسباب الاعتراض
حيث أن الحكم محل الاعتراض عليه قد صدر معتمدا بشكل كلي وواضح علي ما جاء في كتاب شرح المنتهي (4/51) والذي يفيد بأن الإجارة عقد لازم للطرفين ليس لأحدهما فسخها دون موجب وأن ما ذكرته ليس موجبا للفسخ، وحيث أن هذا الحكم لم يلق القبول لديّ لا سيّما وأنني أرى أن طلبي بفسخ العقد قد بُني على وُجود السبب القوي الذي يبيح لي ذلك، وهو ما سوف أقوم بتوضيح لعدل المحكمة الموقرة في النقاط التالية:-
أولا : مخالفة المدعي عليه الواضحة والظاهرة لبنود عقد الإيجار المبرم بيني وبين المدعي عليه سلفا:-
حيث أنه إذا تفضلت عدل المحكمة الموقرة بمطالعة أوراق الدعوي الماثلة فسوف تجد بأن العلاقة الإيجارية قائمة بيني وبين المدعي عليه بموجب عقد الإيجار الموقع بتاريخ ………. (مرفق رقم 1)، وسوف تجد عدل المحكمة الموقرة المخالفة الواضحة من قبل المدعي عليه لبنود عقد الإيجار بصورة واضحة كوضوح الشمس في كبد السماء ويتضح ذلك جليا من خلال ما نص عليه البند السادس منه والذي تم النص من خلاله علي ما يلي (لا يحق للطرف الأول إخراج الطرف الثاني قبل نهاية مدة العقد ما دام يلتزم بما تقرره الشريعة الإسلامية ونظم وقوانين الدولة) إ.هـ، وكذلك مخالفة البند العاشر في عقد الإيجار والذي نص علي (في حالة تخلف الطرف الثاني عن دفع الإيجار في موعده يحق للطرف الأول اتخاذ الإجراءات القانونية لدي السلطات)إ.هـ، وبالتالي يتضح لعدلكم مدي مخالفة المدعي عليه لشروط العقد المبرم بيننا حيث أنه لم يلتزم بما تقرره الشريعة الإسلامية والتي حثت علي احترام العقود والوفاء بها ومن الأمثلة علي ذلك قوله تعالى (يأيها الذين آمنوا أوفوا بالعقود) وكذلك ما ورد في حديث النبي صلى الله عليه وسلم أنه قال (َالمُسْلِمُونَ عَلَى شُرُوطِهِمْ، إِلَّا شَرْطًا حَرَّمَ حَلَالًا، أَوْ أَحَلَّ حَرَامًا). وكذلك ما ورد في حديث النبي صلى الله عليه وسلم أنه قال (إن دماءكم وأموالكم حرام عليكم كحرمة يومكم هذا في شهركم هذا في بلدكم هذا). وكذلك ما ورد في حديث النبي صلى الله عليه وسلم أنه قال (مطل الغني ظلم) رواه البخاري ومسلم، كما قال القاضي عياض في تعريف المطل أن (المطل هو منع قضاء ما استحق أداؤه). وهو ما لم يقم به أو يوفي به المدعي عليه حيث أن مبلغ الإيجار له وقت معلوم ومحدد ولم يقم المدعى عليه بالالتزام به أو بسداد ذلك المبلغ وبالتالي فقد أصبح المدعى عليه مخالفا لشروط وبنود العقد المبرم بيننا.
ثانيا: قيامي بمطالبة المدعي عليه أولا بتنفيذ بنود العقد المبرم وبسداد مبلغ الإيجار المتأخر والمستحق لي في ذمته إلا أنه رفض:-
فكما تم الإشارة في البند السابق والموضح أمام عدل المحكمة الموقرة من مخالفة المدعي عليه لبنود الاتفاق والعقد المبرم بيننا إلا أنني قد سلكت الطريق النظامي والمحدد وقمت بمطالبة المدعي عليه بتنفيذ التزامه بسداد مبلغ الإيجار المتأخر والمستحق لي بذمته وقمت برفع دعوى قضائية للمطالبة بذلك حيث أن المدعى عليه لم يقم بسداد إيجار عام ………. وقد تبقي لي في ذمته مبلغ وقدره ………. ريال سعودي وقد حضر المدعى عليه في تلك الدعوي وأقر بذلك أمام فضيلة القاضي ناظر تلك الدعوى وذلك بعدم دفعه لمبلغ الإيجار المتأخر رغم استحقاقي له وقد قام فضيلة القاضي بإصدار صك الحكم رقم ………. وتاريخ ………. (مرفق رقم 2) إلا أن المدعي عليه لم يقم بسداد المبلغ حتى الآن وكذلك لم يقم بسداد مبلغ الإيجار عن عام ………. علي الرغم من أن موعده قد حل بحلول يوم ………. وهو ما يوضح ويؤكد لعدل المحكمة الموقرة بعدم التزام المدعى عليه ببنود العقد المبرم بيننا أو حتى بتنفيذ الأحكام القضائية الصادرة في حقه مما أصابني بضرر كبير نظرا لعدم وفاء المدعي عليه بالتزاماته وهو ما نهي عنه النبي صالي الله عليه وسلم كما جاء عن ابن عبـاس رضي الله عنهما قال: قال رسـول الله صلى الله عليه وسلم: (لا ضرر ولا ضرار) والتحريم في الحديث عام على كل أنواع الضرر. كما نصت القاعدة علي أن (الضرر مرفوع في الشريعة الإسلامية)إ.هـ، وحيث أن الضرر الذي لحق بي في مالي وهو ما قامت الشريعة الإسلامية الغراء بحفظه، ونظرا لعدم سداد المدعي عليه لقيمة الإيجار فإنه يحق لي المطالبة بفسخ عقد الإيجار.
ثالثا: التأكيد علي جواز فسخ عقد الإيجار بسبب توافر العذر:-
فكما تعلمون فضيلتكم بأن جمهور الفقهاء قد اتفقوا على أن عقد الإجارة عقد لازم من الطرفين، وأنه ليس لواحد منهما فسخه إذا وقع صحيحا خاليا من خيار الشرط والعيب والرؤية، ويترتب على ذلك ملك المؤجر للأجرة وملك المستأجر للمنفعة، وأنه لا ينحل عقد الإجارة إلا بانتهاء المدة، أو بوجود سبب من أسباب فسخه، واختلف العلماء في فسخ الإجارة بالعذر، فقد اتفق الجمهور على أنها لا تفسخ إلا بعذر شرعي، ومثلوا لذلك بمن استأجر شخصا ليقلع ضرسه الذي يؤلمه فزال الألم، فإن في المضي في موجب العقد، إلزام ضرر زائد غير مستحق بالعقد: وهو إتلاف شيء من البدن، والمقصود بالضرر هنا “نقصان أحد المتعاقدين بدنا أو مالا”، ومن الأمثلة علي ذلك قال ابن عابدين ” كل عذر لا يمكن معه استيفاء المعقود عليه إلا بضرر يلحقه في نفسه أو ماله، يثبت له حق الفسخ “إ.هـ، وكذلك ما جاء بالروض المربع (1/335) (لو ظهر أن المشتري معسر فللبائع الفسخ لتعذر الثمن عليه كما لو كان المشتري مفلسا) إ.هـ، وبالتالي فإذا خالف أحد العاقدين ما اشترطه عليه العاقد الآخر صراحة، أو كان الشرط مفهوماً ضمناً، أو كان الالتزام مقرراً بمقتضى العقد، جاز للطرف الآخر المطالبة بفسخ العقد، لاستحالة تنفيذ الالتزام المطلوب، كما في حالة هلاك العين المؤجرة، وإعسار المشتري بالثمن في البيع وأساس المسؤولية المدنية في الشريعة الإسلامية عن الهلاك الكلي أو الجزئي هو نظرية تحمل التبعة، أي أن كل شخص يتحمل مسؤولية الضرر الذي يحدثه بفعله مباشرة أو تسبباً، فأساس المسؤولية هو الضرر، وحيث أن عقد الإيجار هو من عقود المعاوضة أو المبادلة التي تقتضي إنشاء التزامات متقابلة، وتحقق فكرة المساواة التي تقوم عليها العقود، ولا شك أن تحقيق المساواة بين المتعاقدين يقتضي ألا يجبر أحدهما على تنفيذ التزامه، بينما لم يقم الآخر بتنفيذ الالتزام المقابل، وإلا كان في ذلك إخلال بالمساواة المقصودة قال الكاساني: “ولأن المعاوضات مبناها على المساواة عادة وحقيقة “إ.هـ، وقال أيضاً (ولأن المساواة في العقود المطلقة مطلوب العاقدين وتظهر سلامة هذا التأصيل في حالة الهلاك الجزئي بنحو أوضح، فالالتزام الذي انقضى جانب من محله بالهلاك، لم ينقض بسببه الالتزام تماماً، ومع ذلك فإنه يسقط من الالتزام المقابل ما يساوي قيمة الجزء الهالك من التزام العاقد الآخر، أي الجزء الذي أصبح فيه الالتزام مستحيلاً)إ.هـ، وهو ما يوضح بأن المؤجر إذا آجر شيئا بأجرة غير مؤجلة وأعسر المستأجر فلم يقدر على الوفاء، فإن للمؤجر الفسخ واسترداد العين التي آجرها، وهذا لا إشكال فيه والدليل علي ذلك قال ابن تيمية (إذا عجز المُشتري عن الثمن لِإفلاسه كان للبائع الرجوع في المبيع فالعبد المكاتب مشتر لنفسه فعجزه عن أداء العوض كعجز المشتري وهذا القياس في جميع المعاوضات إذا عجز المعاوِض)إ.هــ
ونظرا لكل ما سبق فإنه يتضح لعدلكم الكريم مدي الضرر الذي لحق بي من جراء فعل المدعى عليه وعدم التزامه بسداد الأجرة المستحقة عليه مما يلحق بي أشد الضرر في حالة استكمال العقد نظرا لعدم حصولي على مبلغ الأجرة علي الرغم من صدور حكم لي بإلزام المدعي عليه بالسداد، فيما يتمتع المدعي عليه بالمنفعة كاملة ، وذلك بتأجيره العقار شقق سكنية واستثماره لحسابه وعدم استيفائي حقي،وهو ما نهت عنه الشريعة الإسلامية الغراء وكما جاء بقول النبي صلي الله عليه وسلم (لا ضرر ولا ضرار) وكذلك ما تم التأكيد عليه من القاعدة الشرعية بأن (الضرر يزال)إ.هـ.
رابعا : وجود العديد من الأحكام والسوابق القضائية التي اعتبرت عدم سداد الأجرة سببا موجبا لفسخ العقد:
وحيث أن عدم سداد الأجرة يلحق اشد الضرر بي كمدعي بالدعوي الماثلة أمام عدلكم الكريم وكما تمت الإشارة إليه أعلاه فإنه يعتبر سببا موجبا لفسخ العقد وهو ما قامت محاكم المملكة بإصدار العديد من الأحكام والسوابق القضائية والتي أرست مبدأ هاما مفاده أن عدم سداد الأجرة المستحقة يُعد ضررا واقع علي المدعي وبالتالي يوجب فسخ العقد ومن تلك الأحكام والتي أتشرف بعرض بعضا منها علي عدل فضيلتكم استئناسا بها ما يلي:-
1- صك الحكم رقم ………. والصادر بتاريخ ………. في الدعوي رقم ………. والمصدق من محكمة الاستئناف برقم ………. وتاريخ ………. (مرفق رقم 3).
2- صك الحكم رقم ………. والصادر بتاريخ ………. في الدعوي رقم ………. والمصدق من محكمة الاستئناف برقم ………. وتاريخ ………. (مرفق رقم 4).
3- صك الحكم رقم ………. والصادر بتاريخ ………. في الدعوي رقم ………. والمصدق من محكمة الاستئناف برقم ………. وتاريخ ………. (مرفق رقم 5).
4- صك الحكم رقم ………. والصادر بتاريخ ………. في الدعوي رقم ………. والمصدق من محكمة الاستئناف برقم ………. وتاريخ ………. (مرفق رقم 6).
لذا ومن جميع ما تقدم بيانه فيتضح لعدلكم الكريم مدي الضرر الواقع على من جراء عدم التزام المدعي عليه بسداد مبلغ الإيجار، وأن ذلك يعتبر سببا موجبا لفسخ العقد فإنني ألتمس من فضيلتكم ما يلي: –
المطلوب:-
تفضل عدلكم الكريم بالإطلاع والقضاء بما يلي:
نقض الحكم الطعين والقضاء مجددا بفسخ عقد الإيجار المبرم بيني وبين المدعي عليه لإخلاله بالتزاماته العقدية وعدم سداد الإيجار المستحق لعام ………. وكذلك القسط الأول لعام ………. وفق العقد المبرم.
وفضيلتكم أهلا للعمل بقول عمر رضي الله عنه إِلَى أَبِي مُوسَى رَضِيَ اللَّهُ عَنْهُمَا: ” أَمَّا بَعْدُ لا يَمْنَعْكَ قَضَاءٌ قَضَيْتَهُ بِالأَمْسِ رَاجَعْتَ الْحَقَّ، فَإِنَّ الْحَقَّ قَدِيمٌ، لا يُبْطِلُ الْحَقَّ شَيْءٌ “.
وفقكم الله وسدد على دروب الخير خطاكم، والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته
المُدعى أصالة/ ……….