فضيلة الشيخ/ ………. القاضي بالدائرة ………. بالمحكمة العامة ………. وفقه الله
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته,,
الموضوع: لائحة اعتراضية علي الحكم الصادر برقم ………. وتاريخ ……….
الإشارة: الدعوى رقم ………. وتاريخ ………. ، والمقامة من قبلي أنا ………. ضدي أنا المدعي عليه ……….
منطوق الحكم
(وبناء علي ما تقدم من الدعوي والإجابة فقد صرفت النظر عن طلبات المدعي عليه لعدم موجبها ، ونظرا لأن المدعي عليه دخل علي علم وبصيرة في هذا العقد ولتسديده علي الدفعات التي في العقد وهي قرينة الرضا والقبول ونظرا لأنه لم يحدد وقت للرخصة وقد أصدرها المدعي وبناء علي المادة 103 جري العدول عن قرار قسم الخبراء لعدم الحاجة له فقد حكمت بثبوت العقد وإلزام المدعي عليه به لعدم موجب يؤثر لفسخه وإلزام المدعي عليه بدفع مبلغ وقدره ………. ريال مقابل الدفعة التي حلت في ……….)إ.هـ
أسباب الحكم
1- الدعوي والإجابة.
2- صرف النظر عن طلبات المدعي عليه لعدم موجبها.
3- المدعي عليه دخل علي علم وبصيرة في هذا العقد.
4- تسديد الدفعات قرينة على الرضا والقبول.
5- عدم تحديد وقت للرخصة.
6- إصدار المدعي للرخصة.
7- العدول عن قرار قسم الخبراء لعدم الحاجة له طبقا للمادة 103 .
8- ثبوت العقد.
9- عدم موجب ما يؤثر فسخ العقد.
أسباب الاعتراض
حيث أن الحكم الطعين قد صدر معيبا بالقصور في التسبيب والخطأ في الاستدلال، لا سيّما وأن فضيلة القاضي مصدر صك الحكم قد اعتمد بشكل كلي علي ثبوت عقد الإيجار المبرم بيني وبين المدعي في الدعوي الماثلة وأن ما ذكرته ليس موجبا للفسخ وذلك علي عكس الواقع تماما، إذ أن طلبي بفسخ العقد مبنيا ومن دون شك على وجود سبب قوي يوجب فسخ العقد وهو ما سأعمل على توضيحه لعدل المحكمة الموقرة في النقاط التالية:-
أولا: مخالفة الحكم محل الاعتراض عليه للقواعد النظامية، وذلك بتقرير قبول الدعوي على الرغم من رفعها قبل الأوان:
حيث أن صك الحكم – محل الاعتراض عليه – قد خالف المبدأ النظامي القائل بعدم جواز رفع الدعوى قبل نشوء الحق المُطالب به، ويتضح ذلك جليا أمام فضيلتكم من خلال تاريخ رفع الدعوي – المُوضح في صدر صك الحكم – حيث يتضح من خلاله أن قيد تلك الدعوي، قد تم بتاريخ ………. ، بينما المدعي بنفسه قد أقر في دعواه بأنني قد قمت بسداد كافة الأقساط المستحقة له بذمتي بناء على عقد الإيجار المبرم بيني وبينه وذلك حتى تاريخ ………. ، أي أنني قد سددت الإيجار لمدة ستة أشهر تالية على تاريخ رفع الدعوى، ويتضح ذلك جليا من خلال ما ورد على لسان المُدعي ذاته، وتحديدا في السطر رقم (6) من الصفحة رقم (1) من صك الحكم، حيث ذكر المُدعي ما يلي (وقد التزم المدعي عليه بتسديدي جميع المبالغ حتى تاريخ ………. ، فيكون مجموع ما أطالب به المدعي عليه مبلغ قدره ………. ريال اطلب إلزام المدعي عليه بدفع مبلغ وقدره ………. ريال عبارة عن إيجار المحل من ………. لمدة سنة مقدم)إ.هـ. وبالتالي فإنه يتضح لعدل المحكمة الموقرة بأن المدعي قد أقام دعواه قبل أوانها حيث أنه قد تم قيد الدعوي بتاريخ ………. ، وكنت قد قمت بسداد كافة المستحقات المتعلقة بذمتي، في حين أن تاريخ حلول أداء القسط التالي هو ………. ، أي بعد تاريخ رفع المدعي لدعواه بستة أشهر وهو ما يخالف نصوص نظام المرافعات الشرعية والذي قد نص تحديدا في المادة الثالثة على أنه ” لا يقبل أي طلب أو دفع لا تكون لصاحبه فيه مصلحة قائمة مشروعة ………. “إ.هـ. وهو ما لم يتوافر للمدعي عند إقامة الدعوي الماثلة كون الحق المطالب به كان غير قائم وغير مستحق الأداء في ذلك الوقت.
ثانيا: وجوب الحكم بفسخ عقد الإيجار المُبرم بيني وبين المُدعي، نظرا لتوافر أحد الشروط التي تُتيح ذلك:-
حيث أن فضيلة القاضي مُصدر الحكم، قد قرر إلزامي بسداد مبلغ الإيجار المذكور، بداعي أنني قد تعاقدت على بينة من أمري، وهو ما ينتفي معه أحقيتي في المُطالبة بفسخ العقد، غير أنني أؤكد على توافر أحقيتي في المُطالبة بفسخ هذا العقد، بل ووجوب القضاء بذلك نظرا لتوافر العذر الشرعي المتمثل في عدم جواز الانتفاع بالعين، نظرا لإخلال المُدعي بالتزاماته المُتفق عليها في العقد، ولمزيد من التوضيح، فإنني أتناول بيان أحقيتي في المُطالبة بفسخ العقد، وفقا لما يلي من بنود:-
1- أنني قد طالبت المُدعي بتنفيذ بنود العقد واستخراج الرخصة الخاصة بالعقار، غير أنه لم يمتثل لذلك مما تعذر معه انتفاعي بالعين المؤجرة وهو ما يتوجب معه القضاء بفسخ العقد:-
حيث أنني قد اشترطت على المُدعي – قبل إبرام عقد الإيجار المُستند عليه في تلك الدعوى – أن يقوم باستخراج الرخصة الخاصة بالبناء والتعمير من البلدية حتى يتسنى لي الانتفاع بالعين المؤجرة على الوجه الأمثل، وهو ما أقر به المُدعي بنفسه ولم ينازع في صحته، وذلك من خلال ما ورد في صك الحكم، وتحديدا في السطر رقم (9) من الصفحة رقم (3) من الصك، حيث ورد فيه على لسان المُدعي قوله (ما ذكره صحيح ولكنه لم يُحدد وقت وقد أصدرتها برقم ………. وتاريخ ………. بعد سنة وثمانية أشهر تقريبا من بعد العقد) إ.هـ، وقول المُدعي (ما ذكره صحيح) الواردة في الإفادة أعلاه، يقصد بها صحة قولي أنني طلبت منه أن يصدر الرخصة قبل أن نقوم بإبرام عقد الإيجار بيننا، وهو بذلك يُقر على أنني قد اشترطت عليه استخراج الرخصة قبل إبرام العقد، أما تعلله بأنه لم يتم تحديد وقت معين لقيامه بتنفيذ هذا الالتزام (استخراج الرخصة) فهو غير مقبول جمله وتفصيلا، ولا يجوز الاستناد عليه لتبرير استمرار الحكم وعدم فسخه – كما فعل فضيلة القاضي مُصدر الحكم محل الاعتراض عليه – ووجهة النظر في عدم صحة هذا العذر (أننا لم نحدد وقت لاستخراج الرخصة) تكمن فيما يلي:-
2- أن القاعدة الشرعية قد نصت على أن (المعروف عرفا كالمشروط شرطا)إ.هـ، والعرف السائد في مثل هذه الأمور، هو أن يتم استخراج تلك الرخصة في غضون شهر أو شهرين على الأكثر من تاريخ التعاقد، إلا أنني قد سددت للمدعي ثلاث دفعات، أي انقضت سنة ونصف من تاريخ التعاقد دون أن يقوم المُدعي بتنفيذ هذا الالتزام، وهو ما كان يؤثر على انتفاعي بالعين كثيرا، نظرا لعزوف جميع المستثمرين على استئجار العين مني – حيث أن لي الحق في تأجيرها على الغير – نظرا لعدم وجود رخصة تجارية لها، والتي هي بالأساس مُرتبطة بالبناء والتعمير التي اشترطت على المُدعي استخراجها ولم يلتزم هو بذلك، مما كان ينبغي لأجله أن يتم القضاء بفسخ هذا العقد لانتفاء المقصود منه وهو تعذر انتفاعي بالعين المؤجرة.
3- أن دفع المُدعي بأننا لم نُحدد وقت لاستخراج الرخصة، غير وجيه بالالتفات إليه، إذ أن ما لم ينمُ إلى علم فضيلة القاضي مُصدر الصك محل الاعتراض عليه، أن عقد الإيجار المُستند إليه في تلك الدعوى، ليس هو العقد الأول الذي يربطني بالمُدعي في علاقة إيجاريه لذات العين، حيث سبق ذلك، قيامنا بإبرام عقد إيجار بتاريخ ………. (مُرفق رقم 1) لمُدة خمس سنوات تنتهي بتاريخ ………. نظير مبلغ إيجار قدره ………. ريال سنويا، وقد اشترطت على المُدعي عند بداية التعاقد وإبرام هذا العقد المُشار إليه، وجوب استخراج رخصة (البناء والتعمير) غير أنه ظل يماطلني طوال مُدة العقد، ولم يقم باستخراجها، الأمر الذي دفعني إلى التفاوض معه، واتفقنا على إنهاء العمل بموجب عقد الإيجار الأول، وإبرام عقد إيجار جديد (مُرفق رقم 2)، مع زيادة القيمة الإيجارية لتصبح ………. ريال، بدلا من ………. ريال، أي بزيادة قدرها ………. ريال، وبالرغم من ذلك فقد تنازلت عن العمل بموجب العقد الأول بالرغم من أنه كان لا يزال يتبقى فيه ستة أشهر كاملة، كما ارتضيت زيادة القيمة الإيجارية بمقدار ………. ريال، في مقابل وعد المُدعي علي باستخراج التراخيص المطلوبة، إلا أنني قد فوجئت به يسير على نفس المنوال الذي سار عليه في العقد الأول، حيث أتلقى منه الوعود تلو الوعود باستخراج التراخيص دون أن يقوم بأي خطوات فعلية لاستخراجها، الأمر الذي دفعني إلى إنذاره – عند سداد الدفعة الثالثة – أنني سأقوم بإخلاء العين المؤجرة ما لم يقم باستخراج التراخيص قبل حلول موعد استحقاق الدفعة الرابعة من الإيجار، وهو ما أدى إلى قيامه برفع تلك الدعوى للمطالبة بها بالرغم من عدم حلول موعدها كما ذكرت في البند (أولا) أعلاه.
لذا، وأمام ما ذكرته، فإنه يتضح لفضيلتكم أن دفع المُدعي بأنه (لم يتم تحديد وقت لاستخراج التراخيص) هو دفع غير جدير بالالتفات إليه، فقد أهدر مُدة الإيجار المُتفق عليها بموجب العقد الأول كاملا دون أن يقوم باستخراج الرخصة، وكان بصدد فعل ذات الأمر طوال المُدة المُتفق عليها في العقد الثاني، وهو ما يُوجب فسخ العقد وعدم الالتفات لدفعه لعدم وجاهته، لا سيّما وأن عدم استخراج تلك التراخيص قد ترتب عليه إصابتي بضرر كبير نظرا لعدم وفاء المدعي بالتزاماته وهو ما نهي عنه النبي صالي الله عليه وسلم كما جاء عن ابن عبـاس رضي الله عنهما قال: قال رسـول الله صلى الله عليه وسلم: (لا ضرر ولا ضرار) والتحريم في الحديث عام على كل أنواع الضرر. والقاعدة التي نصت على ” الضرر مرفوع في الشريعة الإسلامية “إ.هـ، وحيث أن الضرر الذي لحق بي في مالي وهو ما قمت الشريعة الإسلامية الغراء بحفظه، ونظرا لعدم قيام المدعي باستخراج الرخصة فكان يجب القضاء بفسخ عقد الإيجار.
4- أن الرخصة التي قام المُدعي باستخراجها غير مطابقة للعين المؤجرة علي أرض الواقع:
حيث أنه وأثناء نظر الدعوي الماثلة أمام عدل المحكمة الموقرة قام المدعي بالالتزام باستخراج رخصة التعمير والبناء الخاصة بالمبني المستأجر وقام بالفعل بتقديمها لعدل المحكمة الموقرة وهي الرخصة رقم ………. بتاريخ ………. (مرفق رقم 3) بيد أن الملاحظ أمام عدل المحكمة الموقرة أنه وبمطالعة تلك الرخصة فإنه – ومن الوهلة الأولى – يُلاحظ أنها لا تنطبق علي المبني الذي قمت باستئجاره من المدعي، حيث أن ما قمت باستئجاره من المدعي طبقا للعقد المبرم بيننا والموضح في المرفقين (رقم 1 و 2) هو عبارة عن فتحتين بالإضافة إلي السطح، بينما أن الرخصة المقدمة لعدل المحكمة الموقرة من قبل المدعي، تُوضح أن المبني عبارة عن مبني قائم أرضي محلات فقط، في حين أن العين المؤجرة تتكون من دورين كما ذكرت لفضيلتكم، ولمزيد من التوضيح فإنني أضع بين أيدي فضيلتكم (مُرفق رقم 4) صورة للمبنى المُعتمد عليه في استخراج الرخصة، وصورة أخرى تُوضح العين المؤجرة على أرض الواقع، ويتضح من خلال كلتا الصورتين، مدي الاختلاف بين المبنيين، مما يوضح لعدل المحكمة الموقرة بأن المدعي قد تحايل علي المحكمة، من خلال تقديم رخصة غير صحيحة للمبني وذلك بهدف التدليس علي المحكمة الموقرة حتى تقضي له بطلباته علي أساس انه قد قام باستخراج الرخصة المطلوبة وهو مغاير تماما لما حدث علي ارض الواقع وهو ما يتأكد بعدم مقدرتي علي استخراج الرخصة التجارية وذلك لكون الرخصة الخاصة بالبناء والتعمير غير مطابقة للمبني وهو ما يوضح لعدلكم الكريم عدم جواز الاعتداد علي الرخصة المقدمة من قبل المدعي في انه قد قام بتنفيذ التزامه التعاقدي في العقد المبرم بيننا.
5- اتفاق الفقهاء على جواز فسخ عقد الإيجار بسبب توافر العذر:-
فكما يعلم فضيلتكم، فإن جمهور الفقهاء قد اتفقوا على أن عقد الإجارة وإن كان يُعد من قبيل العقود اللازمة لطرفيه وأنه ليس لواحد منهما فسخه إذا وقع صحيحا، إلا أنهم قد اتفقوا أيضا على جواز فسخ عقد الإيجار بناء على توافر العذر الشرعي لذلك، ومثلوا لذلك بمن استأجر شخصا ليقلع ضرسه الذي يؤلمه فزال الألم، فإن في المضي في موجب العقد، إلزام ضرر زائد غير مستحق بالعقد: وهو إتلاف شيء من البدن، والمقصود بالضرر هنا ” نقصان أحد المتعاقدين بدنا أو مالا “، ومن الأمثلة علي ذلك قال ابن عابدين ” كل عذر لا يمكن معه استيفاء المعقود عليه إلا بضرر يلحقه في نفسه أو ماله، يثبت له حق الفسخ “إ.هـ، وكذلك ما جاء بالروض المربع (1/335) ” لو ظهر أن المشتري معسر فللبائع الفسخ لتعذر الثمن عليه كما لو كان المشتري مفلسا “إ.هـ، وبالتالي فإذا خالف أحد العاقدين ما اشترطه عليه العاقد الآخر صراحة، أو كان الشرط مفهوماً ضمناً، أو كان الالتزام مقرراً بمقتضى العقد، جاز للطرف الآخر المطالبة بفسخ العقد، لاستحالة تنفيذ الالتزام المطلوب، كما في حالة هلاك العين المؤجرة، وإعسار المشتري بالثمن في البيع وأساس المسؤولية المدنية في الشريعة الإسلامية عن الهلاك الكلي أو الجزئي هو نظرية تحمل التبعة، أي أن كل شخص يتحمل مسؤولية الضرر الذي يحدثه بفعله مباشرة أو تسبباً، فأساس المسؤولية هو الضرر، وحيث أن عقد الإيجار هو من عقود المعاوضة أو المبادلة التي تقتضي إنشاء التزامات متقابلة، وتحقق فكر المساواة التي تقوم عليها العقود، وتحقيق المساواة بين المتعاقدين يقتضي ألا يجبر أحدهما على تنفيذ التزامه، بينما الآخر لم يقم بتنفيذ الالتزام المقابل، وإلا كان في ذلك إخلال بالمساواة المقصودة قال الكاساني: ” ولأن المعاوضات مبناها على المساواة عادة وحقيقة “إ.هـ، وقال أيضاً: ” ولأن المساواة في العقود المطلقة مطلوب العاقدين وتظهر سلامة هذا التأصيل في حالة الهلاك الجزئي بنحو أوضح، فالالتزام الذي انقضى جانب من محله بالهلاك، لم ينقض بسببه الالتزام تماماً، ومع ذلك فإنه يسقط من الالتزام المقابل ما يساوي قيمة الجزء الهالك من التزام العاقد الآخر، أي الجزء الذي أصبح فيه الالتزام مستحيلاً “إ.هـ، وهو ما يوضح بأن المؤجر إذا آجر شيئا بأجرة غير مؤجلة وأعسر المستأجر فلم يقدر على الوفاء، فإن للمؤجر الفسخ واسترداد العين التي آجرها، وهذا لا إشكال فيه والدليل علي ذلك قال ابن تيمية “ إذا عجز المُشتري عن الثمن لِإفلاسه كان للبائع الرجوع في المبيع فالعبد المكاتب مشتر لنفسه فعجزه عن أداء العوض كعجز المشتري وهذا القياس في جميع المعاوضات إذا عجز المعاوِض “إ.هــ
ومن خلال ما سبق، فإنه يتضح لعدلكم الكريم مدي الضرر الذي لحق بي من جراء فعل المدعي عليه وعدم التزامه باستخراج رخصة البناء والتعمير والتي علي اثر صدورها يحق لي استخراج الرخصة التجارية حتى أتمكن من الاستفادة علي الوجه الأمثل من المبني الذي قمت باستئجاره، وهو ما لم يتحقق لي هنا مما يلحق بي أشد الضرر في حالة استكمال العقد نظرا لعدم حصولي على المنفعة وهي الاستفادة من المبني المؤجر علي الرغم من قيامي بسداد الأقساط الإيجارية المستحقة عليّ في مواعيدها المقررة طبقا لبنود العقد، فيما يتمتع المدعي بالمنفعة كاملة وحصوله علي حقه دون الوفاء بالتزاماته وهو ما نهت عنه الشريعة الإسلامية الغراء وكما جاء بقول النبي صلي الله عليه وسلم ” لا ضرر ولا ضرار “ وكذلك ما تم التأكيد عليه من القاعدة الشرعية ” الضرر يزال “إ.هـ.
ثالثا: وجود العديد من الأحكام والسوابق القضائية التي اعتبرت الإخلال بالالتزامات التعاقدية سببا موجبا لفسخ العقد:
وحيث أن عدم التزام المدعي ببنود العقد وتنفيذها باستخراج الرخصة اللازمة بالبناء والتعمير حتى استطيع الحصول علي الرخصة التجارية الخاصة بالمحل المستأجر مما يحرمني من الاستفادة المثلي مما يلحق اشد الضرر بي في الدعوي الماثلة أمام عدلكم الكريم وكما تمت الإشارة إليه أعلاه فإنه يعتبر سببا موجبا لفسخ العقد وهو ما قامت محاكم المملكة بإصدار العديد من الأحكام والسوابق القضائية والتي أرست مبدأ هام وهو أن الإخلال بالالتزامات التعاقدية يعد ضررا وبالتالي يوجب فسخ العقد ومن تلك الأحكام والتي أتشرف بعرض بعضا منها علي عدل فضيلتكم ما يلي:-
1- صك الحكم رقم ………. والصادر بتاريخ ………. في الدعوي رقم ………. والمصدق من محكمة الاستئناف برقم ………. وتاريخ ………. (مرفق رقم 5).
2- صك الحكم رقم ………. والصادر بتاريخ ………. في الدعوي رقم ………. والمصدق من محكمة الاستئناف برقم ………. وتاريخ ………. (مرفق رقم 6).
لذا
ومن جميع ما تقدم بيانه، فإنه يتضح لعدلكم الكريم مدي الضرر الواقع على من جراء عدم التزام المدعي بعدم استخراج الرخصة الخاصة بالبناء والتعمير والتي تخول لي استخراج الرخصة التجارية الخاصة بالمحل مما يعطل استفادتي بالمبني المؤجر ويلحق بي الخسائر والأضرار، وأن ذلك يعتبر سببا موجبا لفسخ العقد، كما لا يمكن الاعتداد بالرخصة التي استخرجها المُدعي لكونها غير مُطابقة لذات العين المُستأجرة من قبلي على أرض الواقع، وهو ما سيؤثر على انتفاعي بالعين، لعدم قدرتي على استخراج التراخيص التجارية استنادا إلى تلك الرخصة الغير مطابقة للمبنى الحقيقي، لذا فإنني ألتمس من فضيلتكم ما يلي:-
المطلوب: –
تفضل عدلكم الكريم بالاطلاع والقضاء بما يلي:
نقض الحكم الطعين والقضاء مجددا بفسخ عقد الإيجار المبرم بيني وبين المدعي لإخلاله بالتزاماته العقدية وعدم استخراج الرخصة الخاصة بالبناء طبقا للبند العاشر وفق عقد الإيجار المبرم فيما بيننا.
وفضيلتكم أهلا للعمل بقول عمر رضي الله عنه إِلَى أَبِي مُوسَى رَضِيَ اللَّهُ عَنْهُمَا: ” أَمَّا بَعْدُ لا يَمْنَعْكَ قَضَاءٌ قَضَيْتَهُ بِالأَمْسِ رَاجَعْتَ الْحَقَّ، فَإِنَّ الْحَقَّ قَدِيمٌ، لا يُبْطِلُ الْحَقَّ شَيْءٌ “.
وفقكم الله وسدد على دروب الخير خطاكم، والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته
المُدعى أصالة/ ……….